In deze Column wil ik jullie vertellen over:
- de maximaal acceptabele en toelaatbare huur;
- de streefhuur;
- de werkelijke huur.
Daarna even kort over het Knibbel, knabbel, knuisje, WOZ-televisie reclame
Lees en huiver, echt wel.
De maximaal acceptabele en toelaatbare huur
De overheid heeft een bovengrens gesteld voor de huur van woningen. Een puntentelling.
Ik ga die hele puntentelling niet behandelen maar er worden punten gegeven voor aantal slaapkamers, oppervlakte van de woning, tuin, balkon, zolder, vaste trappen, dakkapellen, enz.
Ook de WOZ-waarde is een wezenlijk onderdeel van deze puntentelling.
Zo wordt de maximaal toelaatbare huur bepaald van huurwoningen; ook van de sociale huurwoningen.
Handig toch, niet dan?
Streefhuur
Een huisjesmelker zal zo dicht mogelijk bij de maximaal toelaatbare huur gaan zitten, omdat dit voor hem maximaal rendement betekent. De corporaties proberen de huur voor hun huurders zo betaalbaar mogelijk te houden. De landelijke vertegenwoordigingen van Huurders en corporaties (Woonbond en AEDES) hebben onderling bepaald dat 70% van de maximaal toelaatbare huur een mooi streven zou zijn. Het is een streven dat door sommige corporaties wordt gehaald, maar door sommigen ook niet. Woonbedrijf is een welvarende corporatie en heeft dit streven omarmd. De streefhuur die Woonbedrijf van haar huurders vraagt ligt op ca. 70% van de maximaal acceptabele huur. Op het moment dat er binnen het bezit van Woonbedrijf een woning vrijkomt, wordt deze verhuurd voor de streefhuur.
Goed te weten, echt wel.
Werkelijke huur
De werkelijke huur is de kale huur die je maandelijks betaalt. Een kale huur is een huur zonder servicekosten, glasverzekering, ontstoppingsfonds, klusfonds, enz.
Als je de woning net hebt gehuurd, zal de werkelijke huur gelijk zijn aan de streefhuur.
In de streefhuur worden via de maximaal acceptabele huur ook waardevermeerdering (en ev. waardevermindering) van de woning meegenomen en verschillen tussen werkelijke inflatie en de doorberekende. Kortom het is een trend dat de streefhuur sneller stijgt dan de werkelijke huur.
Het kan dus zomaar zijn dat jij in je nieuwe woning de streefhuur gaat betalen en dat je buurman, die daar al 30 jaar woont fors minder huur betaalt. Vinden wij dat oneerlijk. Niet echt. Die buurman is al 30 jaar een trouwe huurder (en betaler). Hij heeft dit voordeel verdient.
Echt wel, niet dan?
Knibbel Knabbel Knuisje
Knibbel, knabbel, knuisje wie knabbelt er aan je huisje. De Belastingdienst.
Dit is geen eerlijk verhaal, op zijn minst geen volledige informatie.
Het verhaal gaat wat Woonbedrijf betreft niet op voor haar woningbezit, of moet ik een slag om de arm nemen en stellen dat dit niet opgaat voor 99,99% van het Woonbezit van Woonbedrijf.
Dit kan eventueel opgaan voor huisjesmelkers, die de maximaal acceptabele huur vragen en de WOZ-waarde van hun verhuurde bezit niet actueel houden. Mogelijk ook voor corporaties in zwaar weer, die gedwongen zijn de maximaal toelaatbare huur te vragen of organisaties die daar kort onder zitten.
Wist u dat dit verhaal niet opgaat voor de 33.000 wooneenheden van Woonbedrijf.
Dacht het niet, echt niet.
Het “Knibbel, knabbel, knuisje wie knabbelt er aan je huisje” verhaal is geldklopperij van adviesbureaus.
Iedereen heeft het recht om de hoogte van de WOZ van zijn woning te controleren. Daar spelen adviesbureaus op in. Als een bewoner aantoont dat de WOZ waarde van zijn woning te hoog is (al is het een paar euro’s) krijgt hij een vergoeding van ca € 150,– . Het adviesbureau claimt deze vergoeding in hun aanbod. Als de WOZ -waarde de toelaatbare huur zover naar beneden brengt dat er wezenlijk verschil optreedt in het maximale huurbedrag, dan heeft de klager voordeel. Als de streefhuur op 70% van de maximale huur ligt is het nooit aan te tonen dat de bewoner teveel huur betaalt.
Dit is geldklopperij van adviesbureaus, maar blijkbaar geldklopperij binnen de wetgeving.
Echt wel, niet dan?
Nog een aspect in dit geheel.
De bewoner heeft geen voordeel aan het bewijs dat de WOZ marginaal te hoog is. Het adviesbureau ontvangt zijn € 150,–. De Gemeente is verplicht geweest om de aanvraag te onderzoeken. De gemeente heeft te weinig capaciteit om dit te doen en huurt hiervoor een marktpartij in. Laat zeggen voor € 500,– per aanvraag. Elke aanvraag kost dus € 500,– en indien gehonoreerd € 650,– . Kan mij iemand vertellen wie daarvoor de rekening betaalt via de Gemeentelijke belasting.
Jij niet, ik wel.
Niet doen dus.
Toch nog voor de volledigheid.
Als je aantoont dat je WOZ te hoog is word je Gemeentelijke belasting en de Waterschapsbelasting enigszins lager.
Anno is benieuwd wat jullie van dit onderwerp vinden.
Laat het Anno weten.
Anno Nimus.
reageren op de column kan via communicatie@huurdersvanwoonbedrijf.nl of via het contactformulier op de website