Even voorstellen: mijn naam is Anno van voren en Nimus van achteren. Ik ben vrijwilliger bij de huurdersvertegenwoordiging van Woonbedrijf. Ik ben dus niet van Woonbedrijf maar een huurder van Woonbedrijf. Waarom ben ik na mijn pensionering dit vrijwilligerswerk gaan doen?
Sommigen zeggen dat dit gebeurt uit sociale betrokkenheid; anderen denken dat dit gebeurt uit pure bemoeizucht. Ik wil me blijkbaar bemoeien met alles wat mij en mijn leefomgeving aangaat. Wie heeft er gelijk? Waarschijnlijk iedereen een beetje.
Ja toch? Echt wel.
Er ligt op dit moment zoveel op het bordje van de huurdersvertegenwoordiging dat deze column zomaar kan uitgroeien tot een blog. Daar heb ik geen problemen mee als hierop met interesse wordt gereageerd. Anno is gewend onderwerpen terug te brengen tot hapklare brokken, die makkelijk te begrijpen zijn. In Jip en Janneketaal versimpelen dus.
Echt wel, niet dan?
Jaarlijkse huurverhoging gemiddelde 5,3%
Woonbedrijf stelt dat ze dit geld nodig hebben om onze woningen te verduurzamen en nieuwbouw te plegen om de woningnood op te heffen. Als de huurverhoging dit jaar niet doorgaat betekent dat ook minder huuropbrengst over de rekenperiode van 40 jaar. 1% minder huurverhoging betekent €2 miljoen per jaar. Over de rekenperiode van 40 jaar dus €80 miljoen minder te besteden. De huurverhoging op nul stellen geeft dus een investeringsverlies van €424 miljoen euro.
Uit het oog van Woonbedrijf is dit begrijpelijk.
Ja toch, niet dan?
De overheid vindt dat deze huurverhoging voor de bewoners betaalbaar is omdat het minimumloon, de uitkeringen en de toeslagen zijn verhoogd. Anno weet dat als dit puur voor de huurverhoging geldt, dat dit globaal klopt voor de mensen, die deze verhogingen ontvangen. Maar je zou maar eens net teveel verdienen om voor toeslagen in aanmerking te komen. Hetzelfde geldt voor alle huurders, die door ongewenste levensgebeurtenissen zijn getroffen, zoals werkeloosheid, overleden partner, echtscheiding, enz..
Niet dan? Zeker weten.
Eigenlijk moet je niet de hoogte van de huur als maat aanhouden. Anno vindt dat je naar de woonlasten moet kijken. Dat is de optelsom van alle kosten die met wonen te maken hebben, zoals huur, energielasten, gemeentelijke- en waterschapsbelasting enz..
Je zou maar in een woning zitten met een slecht energielabel en voorlopig nog niet in aanmerking komen voor verduurzaming (isolatie) van je woning. Dan zit je niet te wachten op een huurverhoging van een dikke 5%. Je mag de hoofdprijs voor woonlasten betalen.
Echt niet, wel dan?
De huurdersvertegenwoordiging zit dus in een spagaat
We moeten adviseren over de voorgestelde huurverhoging. Ons advies is niet bindend, maar Woonbedrijf zal schriftelijk moeten motiveren waarom ze van ons advies afwijken.
We begrijpen dat Woonbedrijf, -om te kunnen blijven investeren in duurzaamheid en nieuwbouw-, niet zonder deze inflatiecorrectie (hetgeen de huurverhoging inhoudt) kan. Maar we wensen ook dat de huurders, die naar of over de armoedegrens worden getrokken, worden ontzien.
Wat nu, hoe dan?
Enkele jaren geleden is er in onze regio onderzoek gedaan naar de gevolgen van de verhoogde woonlasten. Dit is gebeurd door het NIBUD. We weten, dat Gemeenten en corporaties sinds die tijd zelf gegevens aan het verzamelen zijn geweest. We vragen ons af of deze gegevens voldoende zijn om de huurders die de dupe worden van te hoge woonlasten, te herkennen en te ontzien. Het minimale wat dient te gebeuren, is dat een gedegen woonlastenonderzoek in onze regio van de grond komt.
Echt wel, zeker weten.
Wat Anno zou adviseren
In het advies van Anno zou staan, dat hij begrip heeft voor het feit dat Woonbedrijf de huurverhoging nodig heeft voor noodzakelijke investeringen in duurzaamheid en nieuwbouw, maar dat Woonbedrijf ook de plicht heeft haar meest kwetsbare huurders te ontzien. Die kwetsbare groepen zouden herkend moeten worden door de gegevens, die gemeenten en corporaties reeds hebben verzameld.
Anno adviseert Woonbedrijf om nog dit jaar een woonlastenonderzoek uit te laten voeren in de regio waar Woonbedrijf bezit heeft en dit onderzoek elk jaar bij de tijd te brengen. Een jaarlijkse update dus.
Kort door de bocht zou Anno verder adviseren om energiearmoede te voorkomen door woningen met label F, G en H een korting op de huurverhoging te geven van respectievelijk 1,2 en 3%
Echt wel, niet dan?
Anno Nimus